发生了什么? 澳洲近3万套新房在建筑热潮中”人间蒸发”
浏览次数: 发布时间:2022-11-14 15:41:16

2020 年和 2021 年,独立式住宅的建造量激增,目前澳大利亚各地正在建造 100,000 套独立式住宅。

与疫情前每年在建的大约 60,000 套相比,这是一个巨大的增长,也是有记录以来的最高水平。

但是!就在澳洲经历着历史上最大房屋建筑热潮之际,我们却“缺少”了大约 26,000 套新住宅!


因何导致激增?

在低利率以及 HomeBuilder 计划的支持下,2020 年底和整个 2021 年出现了一波开工潮。

HomeBuilder 是 Covid-19期间的一项政府刺激措施,向符合条件的自住业主提供高达 25,000 美元的资金,用于建造新房、大幅翻新现有房屋或购买楼花。

然而相反地,房子并没有以我们通常期望的速度完成建设——换句话说,建造房屋的时间比过去更长。

据澳洲统计局(ABS) 估计,一旦施工开始,通常需要两到四分之三的时间才能完成独立式住宅。


总而言之,过去五个季度我们通常预计完成的房屋与我们实际完成的房屋之间的差距达 26,000 套。

也就是说,较长的建设时间可能占我们在过去两年中看到的开工量增长的三分之二。


这也意味着,当利率持续升高之际,建设活动可能会比我们通常预期的还要再长——因为住宅建设是经济活动中对利率最敏感的部分!

那么问题来了,“消失”了将近3万套房子,人们要住在哪里呢?

与人口增长背道而驰的住房市场

预计到 2030 年底,澳大利亚的人口将达到 2900 万,比现在多 300 万。

不出所料,到 2026 年 6 月,人口最多的新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州预计将拥有最多的居民。

新南威尔士州和维多利亚州预计将增长 30 万,昆士兰将增长 40 万,居民基数分别为 850 万、700 万和 560 万。

PropTrack 经济学家 Anne Flaherty 说:“确保新房供应跟上澳大利亚不断增长的人口将是未来几年的一项关键挑战。”

首先感到压力的,便是数以万计的租房者。

PropTrack 最新的 9 月季度租金报告 显示,租金价格以有记录以来最快的季度速度增长,过去三个月飙升 4.3%,达到每周 480 澳元的全国中位数

悉尼三季度独立屋租金飙升了4.8%,即每周30澳元,达到650澳元的中位数。

墨尔本的情况也是如此,当地独立屋租金在三个月内上涨了2.2%,达到每周470澳元的中位数。


同时,全澳10月的空置率与一年前相比几乎减半,从2021年10月的1.5%下降到上个月的0.8%。

一位物业经理报告说,一些潜在的租户为了找到一栋房子而提出了多达50份申请。

Flahertly 女士说,随着未来几年人口的迅速增加,许多租房者将难以安家。

出租住房已经供不应求。随着人口增长的恢复,开发活动的放缓将加剧未来几年的供应问题。如果租金需求超过新房的供应,这将推动租金进一步上涨。

短期内,缓解无门?

为了能让人们有个能遮风挡雨的屋檐,除了推动住房建设的效率,另一条路便是让更多的人拥有一套属于自己的房屋。

然而,在如今房价放缓的澳洲,买房依旧不是件易事!

令人担忧的一份抵押贷款分析显示,购房者的借款能力在过去6个月缩水近四分之一,中低收入人群已无法进入大部分市场。

以悉尼为例,由于30年来最大的利率上调,在悉尼近半数地区,购房者每年收入需要达到30万澳元以上才能买得起一套普通的独立屋。


在近250个郊区(相当于悉尼一半的地理范围),持20%首付的购房者年收入需要超过30万澳元才能买得起房。

这一数字是今年早些时候现金利率上调前、收入30万澳元以上能买得起郊区房产数量的两倍多。

如果收入低于50万澳元,以当前利率,人们将负担不起100个地区中价的独立屋,如果他们想避免抵押贷款压力的话——即将税后收入的三分之一以上用于还贷。

在悉尼最便宜的郊区——位于Mount Druitt的Wilmot,要想舒适地买一套独立屋,最低年收入也需达到12.4万澳元。

PropTrack高级经济学家瑞安(Paul Ryan)表示,新买家面临的一个问题是,他们的借贷能力萎缩速度快于房价下跌速度。

“在过去,如果你挣到了这些钱,世界尽在你掌握。现在这种收入,特别是如果你有孩子、租车和其他开支,你也会感到捉襟见肘。在内西区,你连独立屋都买不到,而只能买到一栋旧建筑中的一套单元房。买独立屋你需要一份高薪和准备一笔巨大的首付。”